Perché prepararsi prima, non durante
Uno degli errori più comuni di chi vende casa per la prima volta è iniziare a raccogliere i documenti solo quando arriva una proposta seria. Il risultato è spesso un rallentamento della trattativa, nel momento peggiore possibile: quando l'acquirente è pronto e vorrebbe procedere velocemente. Avere tutto pronto fin dall'inizio è uno dei modi più semplici per rendere la vendita più fluida.
Visura catastale
È il documento che attesta i dati catastali dell'immobile: categoria, rendita, intestatari. Si richiede all'Agenzia delle Entrate, anche online, ed è il punto di partenza per verificare che tutto risulti correttamente registrato.
Planimetria catastale aggiornata
Deve rappresentare fedelmente lo stato attuale dell'immobile. Se nel tempo sono state fatte modifiche interne (anche piccole, come lo spostamento di una parete) senza aggiornare la planimetria, questa risulta "difforme": un problema che va sistemato prima del rogito, perché il notaio è tenuto per legge a verificare la conformità tra planimetria e stato reale.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
È obbligatorio per legge in qualsiasi annuncio e in qualsiasi trattativa di vendita: indica la classe energetica dell'immobile (da A4 a G) e deve essere redatto da un tecnico abilitato. Senza APE valido, tecnicamente non si può nemmeno pubblicare un annuncio in modo regolare.
Atto di provenienza
È il documento che attesta come sei diventato proprietario dell'immobile: può essere un rogito di acquisto, un atto di successione, una donazione. Serve a ricostruire la "catena" di proprietà e a verificare che tu abbia pieno titolo per vendere.
Verifica di ipoteche e pignoramenti
Prima di vendere, è bene verificare (o farsi assistere nella verifica) che sull'immobile non gravino ipoteche non ancora estinte o pignoramenti. Se c'è un mutuo residuo, va chiarito fin da subito come verrà gestita l'estinzione al momento del rogito: solitamente avviene contestualmente, con parte del prezzo di vendita.
Conformità urbanistica
Attesta che l'immobile, nel suo stato attuale, sia conforme ai titoli edilizi depositati in Comune (permesso di costruire, concessioni, sanatorie). Eventuali difformità urbanistiche vanno sanate prima della vendita, o quantomeno dichiarate con chiarezza, perché possono bloccare il rogito o portare l'acquirente a ritirarsi.
Spese condominiali e regolamento di condominio
Se l'immobile fa parte di un condominio, è utile avere a disposizione l'ultimo rendiconto delle spese condominiali, l'importo delle spese ordinarie, ed eventuali delibere su lavori straordinari già approvati ma non ancora eseguiti: sono informazioni che un acquirente informato chiederà quasi certamente.
La checklist riassuntiva
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale conforme allo stato reale
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) valido
- Atto di provenienza della proprietà
- Verifica di assenza di ipoteche e pignoramenti (o chiarezza su come estinguere un mutuo residuo)
- Verifica di conformità urbanistica
- Ultimo rendiconto spese condominiali, se presente
Avere questi documenti pronti fin dal momento in cui decidi di vendere non è solo una questione di efficienza: comunica anche serietà e trasparenza a chi visita la tua casa, ed è spesso proprio questo a fare la differenza tra una trattativa che si chiude rapidamente e una che si trascina per mesi.
