Perché conviene muoversi presto
Uno degli errori più comuni di chi compra casa per la prima volta è iniziare a informarsi sul mutuo solo dopo aver trovato la casa giusta. È più efficace fare il percorso inverso: avere già un'idea chiara della propria capacità di indebitamento prima ancora di iniziare le visite, così da poter fare una proposta con sicurezza, sapendo che il finanziamento è realisticamente ottenibile.
Quanto puoi davvero ottenere
Le banche valutano la capacità di rimborso in base al reddito, alla stabilità lavorativa e agli impegni finanziari già in corso. Come regola generale, la rata del mutuo non dovrebbe superare circa un terzo del reddito mensile netto, ma ogni banca applica i propri criteri. Un altro elemento chiave è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile (loan-to-value): richiedere un mutuo che copre l'80% del valore della casa è generalmente più semplice che richiederne uno che copre il 95-100%.
I passaggi della pratica di mutuo
Preventivo e pre-delibera: prima ancora di avere un immobile preciso, puoi chiedere a una o più banche un preventivo indicativo basato sul tuo profilo. Alcune offrono anche una pre-delibera, una sorta di conferma preliminare della fattibilità, utile per presentarti alle trattative con maggiore forza.
Perizia dell'immobile: una volta individuata la casa e firmato il preliminare, la banca invia un perito a valutare l'immobile. Il mutuo verrà concesso in base al valore periziato, non necessariamente al prezzo pattuito con il venditore: se la perizia risulta inferiore al prezzo concordato, potrebbe essere necessario coprire la differenza con mezzi propri.
Istruttoria: la banca verifica la documentazione reddituale e patrimoniale (buste paga, dichiarazioni dei redditi, eventuali altri finanziamenti in corso) e la situazione giuridica dell'immobile.
Delibera ed erogazione: una volta approvata la pratica, il mutuo viene erogato tipicamente al momento del rogito, spesso con pagamento diretto al venditore contestualmente alla firma.
Tempistiche realistiche
Una pratica di mutuo richiede in genere dalle 4 alle 8 settimane dall'istruttoria all'erogazione, a seconda della banca e della complessità della documentazione. È per questo che, quando fai una proposta d'acquisto che dipende da un mutuo, è buona norma includere una condizione sospensiva legata proprio all'ottenimento del finanziamento, con un termine realistico.
I costi da considerare oltre alla rata
Oltre agli interessi, un mutuo comporta alcuni costi accessori: imposta sostitutiva, spese di istruttoria, perizia, eventuale assicurazione collegata al finanziamento. È utile chiedere sempre un preventivo completo (il cosiddetto TAEG, che include tutti i costi, non solo il tasso nominale) per confrontare davvero diverse offerte tra loro.
Tasso fisso o variabile?
Il tasso fisso garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo, offrendo prevedibilità. Il tasso variabile parte spesso più basso ma può salire o scendere nel tempo in base ai tassi di riferimento della Banca Centrale Europea. La scelta dipende dalla propria tolleranza al rischio e dalla durata prevista del mutuo: chi preferisce certezza nella pianificazione del bilancio familiare tende a orientarsi sul fisso, chi è disposto ad accettare oscillazioni in cambio di un punto di partenza più conveniente valuta il variabile.
